Kapitāla tirgus loma nekustamo īpašumu finansēšanā: Baltijas perspektīva

Kapitāla pieejamība šobrīd ir laba un to arī pamato pēdējā laikā veikto NĪ obligāciju piedāvājumu rezultāti. Lielākoties kopējais pieprasījums pēc obligācijām pārsniedza piedāvājumu un atsevišķos gadījumos tas pat bija divas vai trīs reizes lielāks apjoms, nekā uzņēmums plānoja piesaistīt. Tas var liecināt gan par pievilcīgi nocenotu piedāvājumu priekš investoriem, gan par kopumā labi strukturētu darījumu. Kopumā var uzskatīt, ja piedāvājums ir labi nopozicionēts un investoriem pievilcīgs, tad piesaistīt kapitālu nebūs problēma, tādēļ galvenais uzdevums vienmēr ir salāgot uzņēmuma vajadzības un vēlmes ar investoru gaidām konkrētajā situācijā.

Procentu likmēm NĪ nozarē ir būtiska nozīme. Piemēram, 2022. gadā straujais likmju kāpums – vienlaikus ar Krievijas pilna mēroga iebrukumu Ukrainā – būtiski samazināja darījumu un jauno obligāciju emisiju aktivitāti. Šī tendence turpinājās arī 2023. gadā, kad NĪ obligāciju likmes tuvojās 10% pat uzņēmumiem ar stabilu finanšu situāciju, bet riskantākiem projektiem – vēl vairāk. Pie šādām izmaksām daudzi attīstītāji projektus atlika.

Precīza prognozēšana ir sarežģīta, taču pašreizējie signāli līdz šim norāda uz likmju nostabilizēšanos esošajā līmenī un potenciāli pakāpenisku likmju pazemināšanos tālākā nākotnē. NĪ, tāpat kā citu segmentu obligāciju tirgus likmes seko kopējiem finanšu tirgiem, un ir atkarīgas no Eiropas Centrālās bankas lēmumiem par bāzes likmēm. Šobrīd ir jārēķinās ar zemāku ienesīgumu, nekā tas bija pirms diviem gadiem, un NĪ obligāciju tirgū varam turpināt novērot pakāpenisku likmju samazināšanos. Tomēr katras emisijas noteicošais faktors joprojām ir uzņēmuma individuālais profils: finanšu rādītāji, īpašumu portfeļa kvalitāte, naudas plūsma, nodrošinājuma struktūra un kopējais riska līmenis.

NĪ uzņēmumu obligācijās iegulda gan institucionālie, gan privātie investori, un to proporciju nosaka piedāvājuma veids. Publiskās emisijas ar zemāku minimālo slieksni piesaista plašu privāto investoru loku, savukārt slēgtie piedāvājumi ar 100 000 EUR minimumu – šaurāku investoru loku. Investoru struktūru ietekmē arī emisijas apjoms, kupons, termiņš, nodrošinājums un emitenta reputācija.

Institucionālie investori parasti izvēlas zemāka riska profila obligācijas un bieži sagaida, ka tās tiks iekļautas regulētajā tirgū. Privātajiem investoriem motivācija biežāk ir ienesīgums, un viņi mēdz būt elastīgāki attiecībā uz citiem nosacījumiem. Pēdējā laikā pieaugot privāto investoru rocībai un interesei par obligācijām, ir būtiski palielinājies publisko emisiju īpatsvars, īpaši nekustamā īpašuma obligāciju segmentā. Obligācijas ir kļuvušas pieejamākas arī mazajiem investoriem, kuri veido nozīmīgu daļu no piesaistīto līdzekļu apjoma daudzās emisijās.