Co-living “mikrodzīvokļi” kļūst par ārzemju studentu topa izvēli

Nozīmīgu īres segmenta daļu aizņem ārzemnieki; pērn reģistrēti nepilni 12 000 mobilo studentu, no kuriem vairums meklē dzīves vietu tieši galvaspilsētā. Turklāt ārzemju studenti ir prasīgāki pret savu pagaidu mājvietu – ja agrāk izvēle krita par labu kopmītnēm vai istabiņai dalītā dzīvoklī, šobrīd tirgū nostiprinās jaunās paaudzes co-living formāts, proti, nelieli, pilnībā aprīkoti privāti apartamenti ar koplietošanas darba, atpūtas un sadzīves telpām. Prasība pēc komforta un savas telpas co-living mājokļus padara interesantus arī vietējo investoru acīs, kuri ieguldītos līdzekļus šāda dzīvokļa iegādē var atpelnīt mazāk nekā 10 gadu laikā, secināts nekustamo īpašumu aģentūras “Latio” jaunākajā “Mājokļu pircēju pārliecības indeksā”.

Jūlijā Rīgā iegādei bija pieejami aptuveni 3350 dzīvokļu, kas ir par 15% mazāk, salīdzinot ar šo pašu laika periodu pērn. Rīgas apkaimēs jaunbūvēs dzīvokļu vidējās cenas darījumos sasniedza 2630 EUR/ m², bet centrā – 3650 EUR/ m². Pirmreizējā tirgū jūlijā bija pieejami 2260 dzīvokļi. Renovētajās mājās dzīvokļu vidējās cenas darījumos pārsniegušas 3000 EUR par kvadrātmetru, kas ir +12% pieaugums pret iepriekšējā gada atbilstošo periodu. Savukārt jauno projektu otrreizējā tirgū apkaimēs vidējās cena darījumos svārstās ap 2280 EUR par kvadrātmetru, bet centrā pārsniedz 3200 EUR/ m².

Īres segmentā sezonālais piedāvājuma kāpums nav bijis tik izteikts; jūlijā tirgū bija pieejami aptuveni 2570 īres dzīvokļu jeb teju tikpat, cik jūnijā. No tiem aptuveni 65% sastādīja piedāvājums Rīgas centra ēkās – pirmskara namos, renovētās ēkās un jaunbūvēs. Turklāt centra lokācija īrei ir iecienīta ne tikai vietējo iedzīvotāju, bet arī studentu vidū.

“Latio” uzsver, ka katra investīciju īpašuma faktiskais ienesīgums jāvērtē individuāli, ņemot vērā apsaimniekošanas izmaksas, iespējamos vakances periodus, nodokļus un citus izdevumus.

Ienesīgums sasniedz 11% gadā

Mobilie studenti ir viena no redzamākajām co-living auditorijām, jo viņiem nepieciešams jau aprīkots mājoklis uz noteiktu studiju periodu, turklāt nereti nav vēlmes ieguldīt mēbelēs vai slēgt sarežģītus ilgtermiņa līgumus. Taču potenciālo īrnieku loks ir daudz plašāks: šādus dzīvokļus var izvēlēties arī vietējie studenti, jaunie profesionāļi, cilvēki, kuri pārceļas uz Rīgu darba dēļ, kā arī ārvalstu speciālisti, kam nepieciešams mājoklis uz noteiktu laiku.

Arī studentu budžeti nav vienādi. Tradicionālajā īres tirgū vienistabas sērijveida dzīvokļa īre populārākajās Rīgas apkaimēs šobrīd izmaksā no 250 līdz 340 EUR mēnesī, bet vienistabas dzīvokli jaunajā projektā iespējams īrēt par aptuveni 340–530 EUR mēnesī. Co-living gadījumā īrnieks maksā ne tikai par privātā dzīvokļa platību, bet arī par lokāciju, mēbelēm un koplietošanas telpām, tādēļ šis produkts konkurē ne tikai ar vienas studentu istabas īres modeli daudzistabu dzīvoklī, bet arī ar kvalitatīvu nelielu mājokli Rīgas centrā.

Arguments par investīciju potenciālu mudina skatīties co-living virzienā arī no īpašuma iegādes aspekta. Proti, neliela dzīvokļa vērtību nosaka nevis tikai tā platība, bet spēja piesaistīt vairākas īrnieku grupas.

“Investoram būtiskākais jautājums nav, vai dzīvoklī dzīvos tieši ārvalstu students, bet gan – cik liels pieprasījums pēc šāda mājokļa būtu arī citām auditorijām brīdī, kad studentu plūsma samazinās. Ja kompakts dzīvoklis atrodas centrā, ir pilnībā aprīkots un piemērots gan studentam, gan jaunajam profesionālim vai cilvēkam, kurš Rīgā uzturas uz noteiktu laiku, tā izmantošanas iespējas ir daudz plašākas. Tādēļ co-living var būt interesants arī vietējam investoram, kurš meklē nelielu īpašumu ar jau izveidotu īres modeli,” norāda Ksenija Ijevleva.

Piemēram, iegādājoties co-living formāta mājokli par 46 000 eiro un gūstot vidēji 430 EUR mēnesī ieņēmumos no īres, gada bruto ieņēmumi sasniegtu 5160 eiro jeb aptuveni 11,2% no īpašuma iegādes vērtības. Saglabājoties šādam īres ieņēmumu līmenim, sākotnējais ieguldījums teorētiski atmaksātos nepilnos deviņos gados. Turklāt pēc šī perioda investoram joprojām pieder pats nekustamais īpašums – aktīvs, kura nākotnes vērtība var gan pieaugt, gan samazināties atkarībā no tirgus situācijas. Eksperti uzsver – šāds aprēķins neietver nodokļus, apsaimniekošanas, uzturēšanas un citas ar īpašumu saistītās izmaksas, tādēļ nekustamo īpašumu eksperti aicina investīciju lēmumu nebalstīt tikai uz īpašuma mazo cenu vai norādīto ienesīguma procentu. Jāvērtē atrašanās vieta, apsaimniekošanas izmaksas, īres līguma nosacījumi, potenciālais vakances laiks, nākotnes pieprasījums un īpašuma likviditāte, to vēlāk pārdodot.