Rīgā lētākie mājokļi Baltijā: vai labs ķēriens investoram?

Vienlaikus vidējais īres ienesīgums Rīgā ir augstākais Baltijā, sasniedzot 6,5%. Vai šāda cenu un atdeves attiecība patiešām ir signāls ieguldīt nekustamajā īpašumā, analizē nekustamo īpašumu aģentūra “Latio”.

Lai gan pēdējos gados augusi interese par dažādiem ieguldījumu veidiem, nekustamais īpašums Latvijas iedzīvotājiem aizvien ir vērtīgākais aktīvs. Kā liecina OECD* dati, teju 54% Latvijas mājsaimniecībām galveno bagātību veido pašu apdzīvotais mājoklis, bet vēl aptuveni 30% - cits nekustamais īpašums, piemēram, zeme vai dzīvoklis izīrēšanai. Tas ir augstākais šāds rādītājs starp OECD valstīm un būtiski atšķir Latvijas iedzīvotāju turības struktūru gan no tuvākajām kaimiņvalstīm. Salīdzinājumam – Lietuvā un Igaunijā tikai aptuveni 18% mājsaimniecību iegulda otrajā nekustamajā īpašumā, biežāk investējot finanšu tirgos.

Vēsturiski nekustamais īpašums latviešiem vienmēr ir bijis saprotamākais ieguldījumu veids ne tikai dzīvesvietas, bet arī kā kapitāla saglabāšanas kontekstā. Dzīvoklis, māja vai zeme šķiet drošāks aktīvs nekā finanšu instrumenti, kuru vērtību ietekmē globālie tirgi. Īpašumam ir fiziska klātbūtne un praktiska funkcija, turklāt, iegādājoties īpašumu pārdomāti, tas spēj pasargāt kapitālu inflācijas apstākļos.

“Latvietim savs nekustamais īpašums ir vairāk nekā tikai investīcija. Tas garantējis drošību, apliecinājis statusu un ģimenes turību. Atšķirībā no finanšu tirgiem, kas aizvien daudziem liekas salīdzinoši abstrakts ieguldījumu veids, pērkot nekustamo īpašumu, cilvēks redz, kur atrodas viņa nauda. To novērojam joprojām – daudzi brīvos līdzekļus labprātāk novirza dzīvokļa iegādei, zemes gabalam, remontam vai papildu īpašumam,” skaidro “Latio” tirgus analītiķe Ksenija Ijevleva.

Šobrīd Latvijas galvaspilsēta atrodas pievilcīgā pozīcijā investoriem. Mājokļu cenas pie mums joprojām ir zemākas nekā Viļņā un Tallinā, turklāt Rīga ir līdere īres ienesīgums ziņā. Saskaņā ar Eurostat datiem gada laikā mājokļu cenas Rīgā pieaugušas par 11%, kamēr Viļņā par nepilniem 14%, bet Tallinā – 5%. Tajā pašā laikā cenu līmeņi starp Baltijas galvaspilsētām būtiski atšķiras. Dzīvokļiem pilsētas centrā jauno projektu pirmreizējā tirgū vidējā cena Rīgā ir 3500 EUR/m², turpretī Viļņā sasniedz 7030 EUR/m² un Tallinā 4590 EUR/m². Arī ārpus pilsētas centra Rīga saglabā zemāku cenu līmeni: jaunajos projektos apkaimēs vidējā cena ir aptuveni 2730 EUR/m², Viļņā – 3775 EUR/m², bet Tallinā – 3100 EUR/m². Savukārt otrreizējā tirgū apkaimēs cena par mājokļa kvadrātmetru Rīgā ir teju 2,5 reizes zemāka nekā Viļņā un divas reizes zemāka nekā Tallinā.

Turpretī Rīgā novērots augstākais īres ienesīgums starp visām Baltijas valstu galvaspilsētām, vidēji sasniedzot 6,5%, kamēr Viļņā svārstās ap 5% un Tallinā 3,3%. Kā skaidro Ksenija Ijevleva, Rīga gan vietējo, gan ārvalstu investoru acīs šobrīd izceļas ar salīdzinoši zemāku “ieejas cenu” un augstāku potenciālo ienesīgumu. Ņemot vērā Latvijas Bankas prognozes par šogad gaidāmo inflāciju, kas varētu sasniegt 3%, kā arī pērnā gada

mājokļu cenu lēcienu, nekustamā īpašuma cenas kvalitatīviem mājokļiem turpinās augt. Tomēr tas nenozīmē, ka jebkurš iegādātais dzīvoklis automātiski kļūst par labu ieguldījumu.

“Nav nekādu indikāciju, ka Rīgā tuvākajā laikā dzīvokļu cenas varētu kristies, jo tās jau šobrīd ir krietni zemākas nekā kaimiņvalstīs. Inflācijai augot, nekustamā īpašuma iegāde ļaus pasargāt uzkrāto kapitālu – pirkt ir gudri, bet vienlaikus investoriem jābūt ļoti selektīviem. Vērtīgs aktīvs nav jebkurš dzīvoklis par pievilcīgu cenu – tam ir jābūt likvīdam, lai arī pēc pieciem vai desmit gadiem nebūtu problēmu ar pārdošanu vai izīrēšanu, pateicoties pieprasītai lokācijai, dzīvokļa un arī ēkas tehniskajai kvalitātei un samērīgām uzturēšanas izmaksām. Un, kad sākam atlasīt iegādei pieejamos dzīvokļus jau pēc šādiem, tā teikt, investoram draudzīgiem parametriem, piedāvājums tomēr kļūst ierobežots,” stāsta “Latio” tirgus analītiķe.

Kopumā jūnijā Rīgas jauno projektu pirmreizējā tirgū vidējās cenas darījumos saglabājās nemainīgas, salīdzinot ar mēnesi iepriekš. Iekštelpu platības kvadrātmetrs Rīgas centra jaunbūvēs vidēji maksāja 3500 EUR, apkaimēs 2730 EUR, bet centrā renovētajās pirmskara ēkās nedaudz pārsniedza 3000 EUR. Jauno projektu otrreizējā tirgū dzīvokļu vidējās cenas darījumos centra rajonā sasniedza 2870 EUR/m², bet apkaimēs 2330 EUR/m². Iegādei bija pieejami 2275 dzīvokļi jaunbūvēs, mēneša laikā piedāvājumam pieaugot par aptuveni 8%.

Bez lielām izmaiņām jūnijā saglabājies arī sērijveida mājokļu tirgus, kur vidējā cena par mājokli Rīgas apkaimēs svārstās ap 1170 EUR/m², bet centrā - 1550 EUR/m².