Māja pret kapitāla tirgiem: kāpēc latvieši izvēlas nekustamo īpašumu?

Būtiski - aptuveni 30% turības struktūras iedzīvotājiem Latvijā veido otrs nekustamais īpašums, kas ir augstākais rezultāts starp visām OECD valstīm. Pat Lietuvā un Igaunijā vērojama savādāka situācija, kur mājsaimniecības tikai 17-18% gadījumos iegulda otrajā nekustamajā īpašumā, pretstatā biežāk investējot finanšu tirgos. Kāpēc nekustamais īpašums joprojām ir latviešiem saprotamākais ieguldījumu veids un vai tas ietekmētu mājokļu tirgu, ja iedzīvotāji piekļūtu saviem 2. pensiju līmeņa uzkrājumiem, apskatīts “Latio” jaunākajā “Mājokļu pircēju pārliecības indeksā”.

Pašu apdzīvotais mājoklis daudzās valstīs ir mājsaimniecības vērtīgākais aktīvs. OECD apkopotie dati skaidri parāda – arī Latvija šajā jautājumā nav izņēmums. Tomēr, skatoties uz iedzīvotāju aktīvu struktūru kopumā, kas ietver ne tikai mājokļus, bet arī finanšu instrumentus, vērtslietas un citus aktīvu veidus, pie mums personīgā turība tiek nodrošināta ar kaut ko taustāmu, piemēram, dzīvokli, māju vai zemi.

Aktīvu struktūra valstīs ir cieši saistīta ar iedzīvotāju finanšu pratību. Proti, jo mazākas zināšanas par kapitāla tirgiem, akcijām un ieguldījumu kontiem, jo lielāka priekšroka tiek dota aktīviem, kuru vērtību iespējas saprast intuitīvi.

“Savs nekustamais īpašums latvietim ir vairāk nekā tikai investīcija. Tas garantējis drošību, apliecinājis statusu un ģimenes turību – un iet roku rokā ar vispārējo finanšu pratības līmeni valstī. Daudzi brīvos līdzekļus drīzāk novirza dzīvokļa iegādei, zemes gabalam, mājas remontam vai kredīta ātrākai atmaksai. Ieguldīt finanšu aktīvos, liekas sarežģīti, riskanti, turpretī, pērkot nekustamo īpašumu, cilvēks zina, kur atrodas viņa nauda – sienai un zemei var pieskarties, bet investēt mistiskā ārzemju uzņēmumā šķiet kā palaist putnu debesīs un nezināt, vai tas atgriezīsies,” skaidro “Latio” tirgus analītiķe Ksenija Ijevleva.

Latvijā finanšu pratību var vērtēt kā vidēji piesardzīgu. Balstoties uz Latvijas Bankas pēc OECD metodoloģijas aprēķināto Finanšu pratības indeksu, iedzīvotāju finanšu pratības līmenis 2022. gada izskaņā bija 12,2 punkti jeb 61% no maksimālā rezultāta. Iedzīvotāji rūpīgāk plāno ikdienas finanses, atbildīgāk aizņemas un veido uzkrājumus, tomēr vājā vieta ir ilgtermiņa finanšu plānošana – sevišķi ieguldīšana un mērķtiecīga pensijas kapitāla veidošana. Tikai 1% respondentu norādīja, ka naudu iegulda akcijās u kapitāla daļās. 2% līdzekļus “ielikuši” kriptoaktīvos.

Tāpat Latvijas Bankas aptaujas dati apliecina: iedzīvotāju ilgtermiņa finanšu plānošana lielā mērā balstās uz pensiju sistēmu. 77% iedzīvotāju pensijas vecumā paļausies uz 1. un 2. pensiju līmeņa uzkrājumiem, savukārt tikai neliela daļa min ienākumus no finanšu aktīviem, dividendēm, īres vai citiem aktīviem. Jānorāda, ka pensiju 3. līmenī brīvprātīgās iemaksas veic vien 17% iedzīvotāju.

Runas par iespējamo 2. līmeņa pensiju uzkrājuma nonākšanu iedzīvotāju rokās liek spekulēt arī nekustamā īpašuma tirgus ekspertiem, velkot paralēles ar kaimiņvalstu pieredzi. Nesen Lietuvā pieņemta reforma, kas turpmākos divus gadus ļaus iedzīvotājiem piekļūt savam pensijas uzkrājumam, un jau šobrīd iespēju izmantojuši 40%, radot īstermiņa patēriņa uzrāvienu – līdzīgi kā pirms pieciem gadiem Igaunijā, kur priekšlaicīgi izņemto kapitālu nekavējoties izmantoja aptuveni 20% iedzīvotāju.

“Mums ir atšķirības, tomēr kopumā Baltijas tendences finanšu paradumos ir prognozējamas. Ja Latvijā iedzīvotājiem kādreiz tiktu dota iespēja brīvi izņemt 2. pensiju līmeņa uzkrājumus, būtu naivi domāt, ka nauda automātiski nonāktu ilgtermiņa ieguldījumos. Drīzāk tiktu nosegtas ikdienas vajadzības, daļa izmantota parādu dzēšanai vai lielākiem pirkumiem. Tomēr pensijas uzkrājums nonāktu arī nekustamajā īpašumā: pirmajā iemaksā, remontā, zemes iegādē vai hipotekārā kredīta dzēšanā. Cik liela būtu šī daļa – to pagaidām varam tikai minēt,” stāsta Ksenija Ijevleva.

Rīga šajā ziņā ir savdabīgā pozīcijā. No vienas puses, mājokļu cenas nav zemas vietējās pirktspējas kontekstā. No otras puses, salīdzinot ar Tallinu, Viļņu vai Ziemeļeiropas pilsētām, Rīgas mājokļu cenas joprojām izskatās salīdzinoši pieejamas un rada vērtības piedāvājumu gan vietējiem pircējiem, gan investoriem.

Tirgus eskalāciju ietekmē vēl viens faktors – paaudžu domāšana. Liela daļa iepriekš minēto 78% ar mājsaimniecībai piederošu nekustamo īpašumu ir vecākas paaudzes cilvēki, kuriem tas nereti ir dzīves laikā uzkrātais kapitāls ar mērķi nodot bērniem. Turpretī jaunākām paaudzēm tikt pie sava īpašuma ir krietni grūtāk; ir nepieciešami augsti un stabili ienākumi, apjomīgs uzkrājums pirmajai iemaksai, turklāt jākonkurē ar pircējiem, kas tirgū ienāk ar jau uzkrātu kapitālu, mantojumu vai spēcīgu ģimenes atbalstu. K. Ijevleva uzsver – jāpielāgojas būs ne vien kreditētājiem, bet arī pašiem pircējiem: “Ja mājokļi koncentrējas vecāku īpašnieku rokās, mēs riskējam ar paaudžu plaisu. Vieni uz nekustamo īpašumu skatās kā uz saglabājamu kapitālu, bet otri kā teju nesasniedzamu mērķi. Un tas liecina, ka nākotnē vēl lielāka nozīme būs gan pieejamiem kreditēšanas nosacījumiem, gan finanšu pratībai, gan spējai savlaicīgi veidot uzkrājumus.”