Pirmo reizi mājokļu tirgū dominē jauno dzīvokļu piedāvājums

Tā sauktais pudeles kakls ir pārdevēju gaidas, kas neatbilst inflācijas ietekmētajai pirktspējai – joprojām aptuveni 17% pārdevēju, tostarp jauno projektu attīstītāji, īpašumus tirgo par neadekvāti augstu cenu. Tirgū izveidojusies paradoksāla situācija: gandrīz 40% mājokļu piedāvājuma Rīgā veido dzīvokļi jaunbūvēs pirmreizējā tirgū, taču darījumu īpatsvars tajos būtiski atpaliek. Jāņem vērā, ka vidējā cena sludinājumos dzīvoklim jaunbūvē sasniedz nepilnus 3200 EUR/ m². Nekustamo īpašumu eksperti novērojuši: bargā ziema liek kritiskāk izvērtēt potenciālo īpašumu iegādei, jo pat salīdzinoši komfortablu ikmēneša hipotēkas maksājumu var pārsist komunālo maksājumu rēķini.

Gada sākumā īrei pieejamo dzīvokļu skaits sasniedza 2250, bet iegādei Rīgā bija pieejami aptuveni 4000 mājokļi. No tiem 21% sastādīja piedāvājums sērijveida ēkās, savukārt nepilnus 60% - dzīvokļi jaunajos projektos pirmreizējā un otrreizējā tirgos. Salīdzinājumam – tikai nepilni 17% darījumu gada nogalē notikuši ar mājokļiem jaunbūvēs, kā rezultātā piedāvājums jaunajos projektos apsteidz reālo pieprasījumu. Neskatoties uz plašākām izvēles iespējām, darījumi nenotiek: tā vietā, lai īpašumu cenas jaunbūvēs reaģētu uz savstarpējo konkurenci, tās saglabājas augstas vai turpina pieaugt, vēl vairāk palielinot plaisu starp piedāvājumu un reālo pieprasījumu.

Pirmreizējā tirgū Rīgas apkaimēs vidējās dzīvokļu cenas darījumos ar jaunajiem projektiem sasniegušas 2700 EUR/ m² (+6%, salīdzinot ar iepriekšējo gadu), savukārt centrā saglabājušās nemainīgas, turoties ap 3380 EUR par kvadrātmetru. Līdzīgas vidējās cenas fiksētas arī dzīvokļiem renovētajās ēkās Rīgās centrā, darījumos sasniedzot ap 2680 EUR/ m².

Salīdzinot ar 2025. gada janvāri, cenu kāpumu par 7% piedzīvojis arī jauno projektu otrreizējais tirgus Rīgas apkaimēs. Vidējā cena par dzīvokli bijusi 2110 EUR/ m². Turpretī centrā izmaiņas nav novērotas, un otrreizējā tirgū dzīvokli jaunbūvē iespējams iegādāties par aptuveni 2720 EUR/ m².

Gada laikā cenu izmaiņas skārušas arī mājokļus sērijveida ēkās. Rīgas apkaimēs vidējās cenas darījumos janvārī sasniedza 1100 EUR/ m², kas ir 7% pieaugums, salīdzinot ar šo pašu periodu pērn, bet centrā – 1560 EUR/ m² (+8%).

Kā novērojuši Latio darījumu vadītāji, problēma nav vēlmes trūkumā iegādāties īpašumu, bet gan pārdevēju pārliecībā dzīvot pēc veciem noteikumiem. Paradokss, ka jauno projektu piedāvājums ir teju divreiz lielāks nekā sērijveida dzīvokļi, taču cenas stāv uz vietas, precīzi ilustrē pārdevēju noskaņojumu un vienlaikus apliecina – pircēji nepērk īpašumu tikai tāpēc, ka tas ir dzīvoklis jaunajā projektā, bet gan meklē racionālāko risinājumu.

“Mēs daudz runājam par kritisko domāšanu, par to, cik viegli vai grūti cilvēks spēj atšķirt nepatiesus faktus un pārspīlējumus. Ja citās jomās kritiskās domāšanas tiešām pietrūkst, tad, pērkot īpašumu, iedzīvotāju racionalitāte darbojas uz visiem 100%, jo redzam - katram ir svarīgs sava maciņa biezums. Iepriekš novērotā pircēju piesardzība tagad ir pāraugusi pārliecībā nepakļauties pārdevēju spiedienam, rūpīgi izvērtēt īpašuma vērtību, izmaksas ilgtermiņā un finansiālo slogu – arī tajā brīdī, kad kredīta ikmēneša maksājums pat varētu būt pavelkams pat jaunajā projektā. Ja skatāmies uz inflāciju pāris pēdējo gadu griezumā, tā ir bijusi patiešām dramatiska, piemēram, pagājušā gada decembrī, salīdzinot ar 2021. gada decembri, patēriņa cenas mājoklim, ūdenim, elektroenerģijai un apkurei kāpušas par vairāk nekā 35% un mājokļa uzturēšanai par 22%. Paralēli piedzīvojam šobrīd aukstāko ziemu pēdējo desmitgažu laikā. Īpašniekiem tas liek padomāt, vai iegādāts piemērotākais mājoklis, bet potenicālajiem pircējiem tikai pastiprina nepieciešamību skatīties pāri ikmēneša hipotēkas maksājumam un domāt arī par citiem izdevumiem, kas nāks komplektā ar iegādāto īpašumu – cik es maksāšu par apkuri, par ūdeni, par iespēju dzīvot komfortā, nevis tikai izdzīvot. Un ne vienmēr dzīvoklis jaunajā projektā nozīmēs komunālās izmaksas tuvu nullei,“ pircēju nostāju skaidro “Latio” tirgus analītiķe Ksenija Ijevļeva.

Nesen veiktajā Norstat aptaujā 27% Latvijas iedzīvotāju kā galveno šķērsli nekustamā īpašuma iegādei norādījuši pārmērīgi augstās cenas, kas gada laikā augušas par aptuveni 7%. Turpretī ienākumu līmenis nespēj turēt līdzi un bremzē faktisko pirktspēju – teju piektdaļai nav pietiekamu ienākumu, lai varētu kvalificēties hipotekārajam kredītam. Tomēr tā ir tikai vienas medaļas puses un, kā pauž eksperti, daudz lielāku ietekmi uz potenciālo pircēju rīcību atstāj psiholoģiskā barjera – pat tad, ja cilvēks teorētiski var atļauties nopirkt mājokli ar hipotekārā kredīta palīdzību, viņš nejūtas komfortabli ar cenu, ko prasa tirgus.